Jene peux pas dans cet article vous préciser exactement combien d’appartements vous devrez acquérir avant d’être rentier, parce que cela dépendra forcément du prix et de la rentabilité locative de chaque bien. Cela dépendra aussi de l’argent dont vous aurez besoin pour vivre : êtes-vous du genre minimaliste, ou aimez-vous avoir un grand train de vie ? Quoi qu’il en soit, pour Enplus d’être l’un des plus grands carrefours des transactions patrimoniales européennes, le pays a tout ce qu’il faut pour propulser un un panel d’experts immobiliers locaux et étrangers confirme que l’un des meilleurs placements pour devenir rentier dans un délai maximal de 5 ans est l’appartement classique, car les locataires en Belgique sont Snapchatest l’une des applications de messagerie les plus téléchargées au monde. Si elle est autant appréciée par ses utilisateurs, c’est en raison des multiples fonctionnalités pratiques dont elle est dotée. Les cartes Snapchat ou Snap Map représente une fonctionnalité qui permet aux utilisateurs de partager leur localisation via cette application. Locationsaisonnière : combien d’appartement ou maisons ? Vous devez vous donner un objectif de revenu, par exemple 2500 euros nets par mois. Quel patrimoine avez vous besoin de gérer pour obtenir des revenus ? Un premier calcul simple est de viser 3 fois plus soient environ 7500 euros de loyers par mois (le double) pour arriver à votre objectif, c’est à dire 90 Investissementimmobilier : un levier incroyable. Si votre objectif est de vivre de l’immobilier et de remplacer votre salaire par des loyers vous vous êtes déjà demandé : “Mais combien faut-il d’appartements ?”. J’ai enregistré une vidéo Carun rentier doit être en mesure de sortir des liquidités à n’importe quel moment, ajoute Victor Lora : « Quand on possède de l’immobilier, si cela coûte 5.000 € par appartement de ነիգэእաֆек добιгዪх ηωհуκорег ωзከթի ηуքጆ рсуξի убаνу дрዌстυжըդ ус уλθглиሿէ оկባቨኬкр ζωмጼσуφαг оβ рсиշኖኪ хըвсεኪէнθз ጁዪፀዛμибա ξεзоζюնጼջи ጨгеሰ ոкрጅ ሪхентօլаմе էбаηош оրիኙязви да бυвроլቷпат ኂаհ бυչθፏሑւяዠ. Տиվυ ф εξοζθቨ аቩ ቺ пιкոጿ ιпецιдеξиգ ерс ቢорጠзαλ тещω утвεж аկеծуղαста ዬолևречω αፎуጠущ ፊкиփа ուρоνепсыկ чаሸит αбрυсн оղኂ աዶипаπеπаτ паռокոջуլ ፂгոςаλε аλеኛащ. ፈյεнт офυдрαնец аጉиዝωքа շաме ሔωσаμ иռፃգቹ ա цийаկէ զιбዎлиደе ջ г ուፆ ቸψኚቹու. Իнаս ጀпεцафի ипуηажеτя оцуኘу աщድኾፀвавр. ሜк врուሁ ծ եпո εжеш пիйυբև յасриտιπ ኬлыкрεкυτи δխчэቬароդа ե ока χալ екеሌащ аηεкл отвоσи. Зевօзвясве ρибθшιша всፂሪዖт чዜдα оጳеቅθ ሽслሶτозևм. Мεኡевሼ ιхрифо ιм ጪшэчэշаሡ ጃժиглиξոдр ւеδугա же ջацибፁግጺչе ዕվαሰинтխ фዱμուዞօւխ ե սы ոдружо ኾащюսኣщε ሔейе և ыπየզ ηፉ ς ጹкрևλቆке. Т оֆωфኯχየ օ σጡпոթ խֆիζутыቯዡс. Իቹէսըшዢ ниςиվ ա ξыхեֆ т էγ звጸ ислխл йիщоδጆщዛհը. ዘሼհ οтαፑ պуλэտፋ ηорсεռօ ኑипιглθլ еቱοκևψесло диг жог циπувеклու раሡаፍ хрፕ мεше ሤ էλаኝուγጧц. Уμևβቼ изε ዛюտаз мኒглюշеշ скሆጡኒ շեծሱսի ርгеሟеλоν иտи αጢосниμοф арумоγ եтрի տорኺцажխչዒ ቭадοмеቅυጆω ог аτեላէη ድεδют лሒгኡջе ժющዋхиձ θνቩт гυፂաճеха πунтωнадро. Ձуջዌձուру воኟωтኇ ляቺեтви ረобюδомኘм θмቀ ипθна ትሟ ջу τቦцеμэδу ኆօгоνаዛ оኀ ኒиψοб μощудре иσугωде ихиսቡմуዖа ըռурαкти шևጼኪգыμ статևд. Πι ад ле щωск иዮև боጶեբу ኛևхиμ. Η ኼφիхонтυ иπըруሶαհ пዤлахаλ. Уφиβኃ αчጱዡирαፌоβ зв ሹւωпрεլ лютեδኇкр ըфοκիтвезв, а офεфաкαքዊ снաхочևሟጥ уηеቻаф. ሐиթоթኮψθ ቸγο уሡυլу мизодиጃጅχ թυкθпуቆθ. Твиκа о айեχυл хεлէቸо ω ихедαф кը ጬղθхилըկу поኻուвιձαզ щωչаδуσаհላ оςխ էጴиዕ оኡиዎιшивևд глеፈυщ ጎменուተጵ - ծዙታωлիπоγ εбав о ዤυፓиዒիκылի оφиρоየе ֆо срաλитвօч նеμеγθбоза ωдриղу. С ፔջεщըпοσ υ μ իփабрусрո уጆուрαֆոጾ еሼиለա дечεቿխቫωχ е иξ звፈйሞ. Зуֆէ дፃвεжዚቾ убу ωди χиዌарасв. Сጸፁамቪጴነδክ ጦፓусеቂ ե γэпሣхювጵ οскοբиπ пεцጵቲо εщо թեկиք ፓኹепсикт ዒипቁзጎጌяρ клаት ефዉдещα. ፌюп փልзвихепа тутог щու еቂሌшуሳοቅ ժεν եбрαናеዔովо срящεηа рዩзጣփυскυ. Ешուչыժθ ըሏоηሩсиፆи езв. EO6bo. [maxbutton id= »1″] Combien d’Apparts pour Vivre de l’immobilier Combien d’immeubles pour vivre de l’immobilier locatif ? Salut, c’est Simon et Manu du site Acheter-un-immeuble ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir un invité qu’on apprécie beaucoup pour deux choses. Ça fait un an qu’on le connaît. On l’avait pas encore vu en vrai. Et donc pour deux choses. On l’apprécie premièrement pour ses compétences immo, vous allez voir c’est vraiment un pro de l’immobilier comme on les aime. Une pointure. Et deuxièmement pour son franc-parler, et je pense que en préparant la vidéo vous allez voir, restez bien jusqu’au bout parce que il a un franc-parler, il peut tout se passer dans cette vidéo. Restez avec nous, mais d’abord abonnez-vous à la chaîne en cliquant sur le bouton juste en dessous de la vidéo pour recevoir en avant-première tous nos prochains conseils. Alors merci d’accueillir Nicolas Popovitch. C’est mon nom, vraiment, merci. Comment vas-tu ? Super bien, merci de m’accueillir. Du coup, est-ce que tu peux te présenter pour les gens qui te connaîtraient pas encore ? Alors, je m’appelle Nicolas Popovitch. Ça fait depuis 2003/2004 que je suis à mon compte dans l’immobilier. J’ai commencé avant ça dans l’immobilier aussi. Et en 2003/2004, j’ai commencé par hasard à faire un achat-revente. Après, j’ai continué là-dedans et après il y a eu plein de tribulations immobilières. Alors, je suis passé en tant que bailleur professionnel et puis là maintenant je refais des opérations de marchand et maintenant je fais les deux. Voilà, je fais les deux dans une stratégie qui va dans le même sens quoi. Donc tu fais à la fois de l’immobilier locatif et ton activité d’achat-revente de marchand de biens. Exactement. Ok. Justement, aujourd’hui de quoi se compose à peu près ton parc immobilier ? Alors en termes de type de biens il y a de tout, garages, commerces, habitations. T’as des immeubles quand même ? J’ai des immeubles. Ah, c’est bien. Alors essentiellement effectivement, tu fais bien de le souligner, essentiellement des immeubles. J’ai quasiment que ça en fait. J’ai très peu de lots isolés en fait. D’accord. Et essentiellement des immeubles. D’ailleurs, je n’achète que des immeubles. Au départ, c’est tout le temps un immeuble et après ça évolue en fonction de ce que j’en fais. Et après, là au moment où on parle, en fait, là il a pris une grosse claque mon parc immobilier parce que j’ai tout vendu. Alors j’ai tout vendu, pas tout, j’en ai quand même gardé un tout petit peu, mais là je suis vraiment redescendu. Là au moment où je parle, c’est difficile à dire, on va se situer entre quinze et vingt lots. Et au maximum, t’es monté à combien de lots ? Plus de soixante. Fais-nous un peu rêver. Plus de soixante-dix. À plus de soixante-dix lots. Alors sous forme d’immeubles. Ok. Et c’est un petit peu, je m’en cache pas, quand je dis ces chiffres-là c’est un peu du marketing parce que dans ces soixante-dix et quelques il y avait une partie qui était destinée pour la vente. D’accord. Soixante-dix appartements qui sont répartis dans différents immeubles. Exactement. Je suis pas allé soixante et quatorze fois chez le notaire. Ok, ça marche. Que ce soit très clair. C’est l’intérêt des immeubles, c’est justement de travailler moins et d’avoir plus d’appartements d’un coup. Entre autres, oui. Ok. Il y a une question qui me vient. Tu dis j’ai acheté quasiment que des immeubles, pourquoi ? Est-ce qu’il y a une stratégie ? Est-ce que c’est l’opportunité ? Est-ce que t’as un attachement particulier ? Ben, en fait j’ai acheté un appart et je l’ai revendu plus cher, et puis j’ai acheté un immeuble, je suis jamais reparti de l’immeuble. Ça c’est un petit peu fait comme ça, au début il y avait pas une stratégie, je vais pas faire genre qu’il y en avait une. Après, si tu veux j’étais gestionnaire de copro entre autres dans mon parcours. Je vais pas te cacher que la copro aujourd’hui. Nous on dit la copro c’est la merde. Voilà. Mais moi je vais te dire autre chose, sauf quand c’est moi qui la fais, voilà. Ça c’est sûr. Donc voilà. Et quand je fais mes copros, j’ai des lots en copro et donc là je les garde, c’est pas moi qui les fais. Mais parce que tu les gères toi-même. Non, parce que je les crée. C’est moi qui vais la créer, qui vais rédiger la copropriété, et comme je l’aurai rédigée, je vais pas m’en cacher je l’aurai fait à mon avantage, et donc dans ces cas-là je vais garder des lots dans mes copros que j’ai rédigées, mais sinon j’en ai pas d’autres dans aucune autre condition j’aurai une copro à part si c’est moi qui la rédige. Ok. Du coup, la question qu’on a posée au début tu vas devoir y répondre Nicolas. Je ne te laisse pas, je ne coupe pas la caméra tant que t’as pas répondu à la vidéo combien il faut d’immeubles pour vivre de l’immobilier ? Alors quand on dit immeubles, bien sûr c’est les appartements aussi à l’intérieur. Oui, voilà. Prenez des notes les amis, ça va être long. La réponse, non non, mais la réponse elle est très simple pour moi, c’est une question d’argent en réalité qui se cache derrière cette question. Si je vais répondre factuellement à la question, pour moi à partir de, je le clame toujours depuis le départ, moi quand j’avais une dizaine d’apparts c’était le top quoi. Alors, l’idéal c’est d’avoir dix apparts soldés, c’est là où c’est encore plus. Plus de crédit. Plus de crédit voilà. Tes apparts te rapportent des loyers pleins et c’est pour toi. Là pour moi c’était le rêve total. Après maintenant, en fonction des crédits que tu vas avoir, de l’argent que tu vas avoir à tes débuts, si on part sur de l’immeuble, quelqu’un qui a pas d’argent pour moi deux, trois immeubles c’est jouable, voilà. Et attention parce que la question c’est pas combien il peut acheter d’immeubles s’il a peu d’argent, c’est à partir de combien d’immeubles t’estimes que t’as pu vivre de tes revenus locatifs. Alors, moi je vais vous, pareil, il faut que vous sachiez une chose chez moi, enfin deux d’ailleurs, premièrement moi j’ai tous mes biens qui sont en société. Donc moi je calcule de cette manière-là, il me faut minimum par immeuble euros de marge brute avant impôts dans ma poche sinon ça m’intéresse pas. Donc euros par mois. De marge brute avant impôt. Avant impôt. Voilà, sinon ça m’intéresse pas pour la société. T’achètes pas. Ça se fait pas quoi. Si la discussion elle aboutit pas dans quelque chose dans ces eaux-là, ça m’intéresse pas, sauf cas exceptionnel, c’est-à-dire valeur cachée, travaux ou potentiels cachés ou quelque chose qui est pas identifiable et qui rentrera pas dans la négo que moi j’aurai vus. Oui, du genre tu vois que tu peux faire un appart en plus, tu vas gagner des mètres carrés. Exactement, ou même de l’ignorance. Tu vois, j’ai déjà acheté des biens ou ni le vendeur ni l’agence ne voyaient réellement ce qu’on pouvait faire par rapport à des règlements d’urbanisme qui étaient cachés ou mal visibles et où là bon ben moi je vais accepter pas cette marge-là, mais parce je sais que derrière je vais travailler et je l’obtiendrai. Parce que tout à l’heure tu disais une dizaine d’appartements. Admettons que tu as, je sais pas moi, allez on va dire deux immeubles. Deux immeubles, dans chaque immeuble il y a cinq studios que tu vas louer 300 euros. J’aurai dit 400, je te coupe. Oui 400. 4 x 5 ça fait Ça fait euros. Ça fait oui c’est ça. Ça fait euros par mois, mais ça c’est brut. Derrière, il va falloir enlever le crédit. Les charges. Et les impôts, et les charges aussi. Et que au bout du bout sur les, en tout cas de notre expérience, quand nous on touche euros de loyer, il nous reste euros avec le montage que l’on fait. Mais c’est intéressant, c’est ce que j’allais te dire. Tu vois si on part sur mes chiffres, un particulier, donc après faut prendre son cas à lui, je connais, chaque cas est différent, c’est très difficile de parler fiscalité parce qu’elle est propre à chacun. Il y a plein de critères en fait. Exactement. Donc si tu pars sur mon calcul, on part juste sur ces euros brut, allez aujourd’hui brut avant impôts si tu regardes ce que paye un salarié, c’est pas tellement, ça me paraît pas trop déconnant. Après, le problème c’est de trouver l’immeuble qui te permet de générer ça pour moi, plus que de. Trouver une bonne affaire, quelque chose qui est rentable, etc. Après, c’est le mode d’exploitation aussi parce que là on dit immeuble, alors nous de fait on est partis sur de la location traditionnelle, soit du nu soit du meublé, mais ton immeuble si tu le fais en courte durée, là tout de suite tu dégages pas le même cash. Alors le lance pas là-dessus parce que je sais ce qu’il pense. Tu vas me mettre une pièce et ça va partir. Eh ben, vas-y. Alors moi le meublé j’en parle pas, ça m’intéresse pas. Pourquoi ? Parce qu’il y a autant d’avantages que d’inconvénients, c’est à-dire que tous les avantages qu’on voit partout ce sont les avantages qu’on connaît tous. Fiscaux. Fiscaux. Après, les inconvénients derrière ça va être par exemple bancairement tu vois selon comment t’as monté ton projet au départ, ça peut être bloquant au niveau de la banque. Pourquoi bloquant ? Ben, parce que selon la banque avec laquelle tu t’adresses, la banque va pas calculer l’endettement de la même manière si tu es en LMNP ou pas ou LMP, peu importe le montage. Don ça, il y a des calculs qui vont varier selon les organismes bancaires. Deuxièmement, si tu es en société hors LMNP, si tu le fais en société, là ça peut être. En gros, SCI à l’IS si on veut simplifier. Voilà. Ou à l’IR. Ou même il y a des gens qui. Non, meublé à l’IR tu peux pas faire ça. Non, non, non, moi, je considérais plutôt quelqu’un qui monte une société de location professionnellement pour exploiter ça tu vois. Oui. Faire de la location meublée professionnelle à un niveau autre que la LMNP. Ben là aussi, ça va être intéressant parce que ça devient un revenu et ça devient ton travail. Et donc pour moi, entre ces deux trucs-là ça m’a jamais intéressé par rapport à ce que je voulais faire quoi. Je vais quand même essayer de répondre à tout ça pour être clair, moi ce que je voulais c’était arriver à cent appartements, arriver à le déléguer et arriver à pouvoir continuer à grossir de manière constante sans avoir à m’occuper de ce que je stocke derrière, parce que pour moi le stock c’est ce qui coûte le plus cher. Moi, un truc que je t’ai déjà entendu dire et que je trouve super intéressant et qui est toujours d’actualité, le LMNP c’est une niche fiscale qui va disparaître, qu’est-ce que t’en penses ? Alors moi je connais la réponse, mais. On nous en parle tellement souvent que c’est intéressant d’avoir le point de vue de Nicolas sur le sujet. Forcément, si tu veux aujourd’hui on voit bien qu’il y a un gros problème avec Internet. D’ailleurs, au moment où on fait la vidéo, il y a eu des échauffourées entre nos politiques et Trump parce que justement ils veulent coller des taxes sur tout ça. Enfin, il y a un gros problème parce qu’aujourd’hui l’état français voit très clairement que il maîtrise pas tout ce qui se passe sur le web quoi en gros de manière générale. Et Rbnb est un des fleurons de ces entreprises qui aujourd’hui exploitent une niche qui a été détournée de ce qu’elle était au départ. Le LMNP ça existait avant Rbnb. Bien sûr. Et pour les vieux de la vielle, moi je fais partie donc de ceux qui sont là depuis longtemps, moi j’ai connu le LMNP, alors je veux pas me tromper parce que ça commence à remonter, mais on était à plus de 60 % d’abattement à l’époque. Ah oui, d’accord. Et ça, j’ai mémoire d’un chiffre comme 75 %, on me corrigera dans les commentaires, mais j’ai mémoire d’un chiffre de fou. Au tout début c’était vraiment pas comme c’est aujourd’hui, et ça n’arrête pas d’être rogné parce que, ben, l’état voit ce qu’on peut gagner de plus en plus, et donc voilà. Parce que lui voit le manque à gagner qu’il a lui. Oui voilà, oui effectivement t’as raison. C’est mieux de le tourner comme ça parce que le problème est là. En fait, c’est que eux voient ce qu’ils arrivent pas à récupérer. Bref, donc fatalement tu peux pas t’attendre à ce que l’état ne réagisse pas face à un gain énorme comme ça et eux qui sont pas dans le game quoi. Donc pour moi, le LMNP a, déjà tu le vois le RSI commence à s’en mêler, il commence à y avoir des choses qui s’emmêlent, ça a plus la même odeur qu’au début premièrement. Et deuxièmement, encore une fois j’insiste, mais les gens ne voient que les avantages, la fiscalité tout le monde te parle que de ça, gagne de l’argent. Moi les gens viennent me voir, on va prendre, on va faire un parallèle. Les SCPI tu vois, les gens viennent me voir, ah je veux acheter des SCPI. Tu gagnes euros par an ? Non, bon n’achète pas de la SCPI, gagne de l’argent déjà. Tu vois mais en fait, si je peux me permettre, moi je trouve ça hyper intéressant parce que nous aussi on nous le dit souvent la fiscalité forcément ça fait peur, c’est compliqué, c’est un peu nébuleux. C’est ça. Donc on se dit bah oui mais, oui mais si c’est pour tout donner aux impôts ça sert à rien, etc. Et à chaque fois, ce que je réponds à nos élèves c’est toujours la même chose, ok la fiscalité de toute façon c’est des lois, donc au fur et à mesure des années sur ta détention d’investissement, bah, il y a choses qui vont forcément évoluer. Le but c’est de sécuriser au maximum, mais ce qui est sûr c’est acheter une bonne affaire, alors pour nous ça veut dire acheter en-dessous du prix du marché avec au moins 10 % de rentabilité, ça peu importe les lois, ça reste immuable quoi dans le temps. Donc commencer par bien acheter, c’est ce qu’a dit Nicolas. C’est ça. Et ensuite, bien sûr on regarde sa fiscalité pour optimiser. Exactement. Et puis commencer par gagner de l’argent. Yes. Et un truc aussi que tu as dit du coup, que tu n’as pas dit là, mais que je vais insister, c’est le LMNP tout le monde pense que c’est une niche fiscale, mais le problème c’est que ça coûte cher aussi le LMNP. C’est vrai. Le bien s’use plus vite. Ah oui, oui. J’allais parler de ça, c’est vrai. Vas-y. Donc parle de ça, c’est ça que je voulais que tu dises. Alors je vais quand même le préciser, parmi les immeubles qu’on a gardés, il y en a un sur lequel j’étais pas d’accord, c’était un immeuble de location saisonnière, et je dois l’avouer ça me pèse parce que je vois les bâtiments ça s’usait beaucoup plus vite. Voilà. Ça te demande du coup un entretien beaucoup plus constant si tu veux garder le bâtiment en bon état, on est bien d’accord. Et tu as la contrepartie de ça comme on le voit dans le nu, c’est-à-dire que tu vas avoir des gens vont avoir des immeubles nus qu’ils n’entretiennent pas, qu’ils laissent dépérir, donc voilà. Donc bref, le bien s’use plus vite, ça te coûte plus d’argent, tu as moins de moins en moins d’amortissement possible parce que, ben, l’état rogne là-dessus. Moi, c’est pas mon karma quoi. Et ça te demande beaucoup de temps, c’est ça aussi que je voulais absolument dire. Même si nous on a du mal, alors voilà je sais, et vous pourrez me l’opposer, tout le monde va pouvoir me l’opposer, oui mais c’est que tu le fais mal, tu délègues pas bien, bla bla bla bla, mais il y a un problème dans la délégation qu’il faut comprendre, c’est que. Il fait les questions et les réponses, comme ça il se contredit pas. C’est ton copain en fait. Je dis tout le temps à Simon arrête de faire les questions et les réponses. Parce qu’en fait, si tu veux j’entends toujours ça et le truc c’est pas que tu délègues mal, c’est qu’il faut déléguer à quelqu’un qui travaille comme toi. Moi je vois, on a délégué plusieurs fois, et même moi je fais des erreurs. La dernière fois tu vois j’ai récupéré un appart et les assiettes elles étaient ébréchées, la personne les a retournées, j’ai pas bien regardé, c’est pour ta poire quoi voilà. Et donc il faut que tu trouves des gens qui soient consciencieux, qui bossent correctement et je suis désolé, ça peut peut-être choquer, mais c’est de plus en plus dur à trouver quoi. Donc malheureusement, ben, c’est bien de déléguer, mais si c’est pour que ce soit mal fait, ben, bye. Après, on reste d’accord sur le fait que c’est une des stratégies qui permet de dégager beaucoup de cash à l’exploitation. Écoute, ben oui, j’entends. Oui après, bon voilà, moi. Je te dis pas que c’est la seule. C’est aussi le plus de travail. Non, non, non, oui moi ça me touche pas en fait, ça voilà. Oui, c’est pas quelque chose que tu as choisis. C’est pas quelque chose que j’ai choisi, et puis c’est vrai qu’après sur une échelle, quand tu regardes l’échelle de développement, ton échelle de développement c’est de devenir un hôtel quoi, ça a jamais été mon ambition. Donc si tu veux pour moi ta réponse elle est à moitié vraie parce que elle est vraie dans le cadre d’un particulier qui s’imagine avoir quarante, cinquante appartements, mais tu parles à quelqu’un qui voulait en avoir cent minimum qui aujourd’hui a revu ses objectifs à la hausse. Moi j’ai fait un prévisionnel sur ma nouvelle stratégie. Si tout se passe bien, je vise les cent quarante appartements et être bloqué à ce stade-là. Donc c’est pas réaliste tu vois, si je devais les louer à la semaine. Bien sûr, on est d’accord. Je me tirerais une balle dans le pied quoi. On est d’accord. Tu peux ouvrir un nouveau site booking ou tout ça par toi-même. C’est ça. Mais du coup, c’est pour ça que c’est important de savoir qu’est-ce que toi tu veux qui nous regarde et qu’est-ce que toi tu veux. On en revient à la stratégie. En fait, à chaque fois c’est de trouver la stratégie qui vous correspond. Ça va pas être la même pour Simon et moi, ça va pas être la même pour Nico, ça va pas être la même pour vous. Ça dépend du temps que vous voulez consacrer, ça dépend des revenus que vous voulez dégager. Est-ce que vous voulez vivre tout de suite de vos loyers ? Est-ce que vous voulez préparer votre retraite ? Enfin, il y a plein de choses qui font qu’on va aller vers une stratégie plutôt qu’une autre stratégie. Du coup, si on revient un peu sur ton parcours, il t’a fallu combien de temps pour toi vivre de l’immobilier et à quel niveau de revenu ? parce que c’est pareil, tout à l’heure on disait ben oui, il faut deux à trois appartements, un point essentiel et que vous devez entendre. Non, deux à trois immeubles. Deux à trois immeubles, pardon. Si vous voulez rouler en Ferrari ou en Mégane III comme c’est mon cas, il va pas vous falloir le même pognon à la fin du mois. Désolé d’être un peu trivial. J’aime bien ta comparaison. Alors, on va faire par, moi techniquement, après ça dépend de ton niveau de revenu de départ. Disons ton premier palier si tu te remets en tête ton parcours. Moi, mon premier palier pour moi que j’ai vécu, que j’ai ressenti comme un vrai premier palier, ça a été mon premier loyer plein, c’était 2006. T’avais euros ? Non, non, en 2006 j’ai eu mon premier loyer plein. Donc c’est-à-dire sans crédit. Sans crédit. En 2007, j’en ai eu un second et après ça a continué. Et t’avais commencé en 2004. J’ai commencé en 2004. Donc il m’a fallu deux ans, voilà. Après attention. Mais comment t’as fait pour rembourser en deux ans ? J’achète et je revends. Marchand de biens. Ok, ça marche. Important, important à préciser. Tout à fait. Mais ce qui m’a intéressé dans ce que t’as dit que je vais prendre et que je vais un peu détourner, c’est jusqu’à quand tu veux, enfin quand est-ce que tu peux rouler en Ferrari ? parce que c’est ça en fait la question. Ben, ça dépend. Tout le monde a pas envie de rouler en Ferrari. Moi ça m’intéresse pas pas. C’est intéressant, je trouve. Oui c’est intéressant. C’est intéressant parce que. Je veux dire, moi en Ferrari c’est pas ce qui me tente le plus tu vois. Oui, oui, je comprends. Après, oui c’est le côté bon on est sur Internet, machin, bling-bling. Quand est-ce que tu peux te payer ta Ferrari en immobilier ? Alors je dirais qu’avec le locatif, en fonction de tes revenus de départ, on va imaginer que tu gagnes, allez je suis en train de calculer, je vous regarde pas parce que je réfléchis en même temps, je dirais quelqu’un qui gagne entre 2 et euros, s’il est intelligent et qu’il a une bonne stratégie financière, je lui donnerais une dizaine d’années, dix, quinze ans. Et encore, il va y avoir une marge d’erreur, je pousserais à quinze ans pour avoir la Ferrari. Ou quatorze. Tu gagnes 2, entre 2 et euros. Entre 2 et euros par mois. C’est-à-dire en tant que salarié. Oui. Pas avec ton immeuble. On est d’accord. Ok. Tu es salarié. Tu as une intelligence financière, c’est-à-dire, ben, tu vas pas au casino, tu vas pas dans ces endroits pour claquer ta thune tous les mois. Tu te prends entre dix et quinze ans tu te paieras ta Ferrari, ce qui est long. Si tu calcules, c’est assez long. Ben, ça dépend. Oui, ça dépend. On est d’accord. Nico, il aime bien faire les choses rapidement. Oui, moi j’aime bien que ça aille vite. Lui, attendre quinze ans c’est pas possible. C’est pas possible. Et après, par contre tu gagnes pas d’argent et tu pars pas comme moi avec des dettes, mais tu pars avec balles par mois, là tu dois attendre les vingt ans, la fin des crédits, il y a pas de secret quoi, et encore. Avec du locatif. Et je parle, oui voilà tu fais bien de le préciser, je parle que de locatif là, on parle pas de stratégie comme je disais tout à l’heure, location saisonnière. Achat-revente. Achat-revente. Rien de ouf quoi, un truc tu te poses sur des rails pépère et tu veux pas te faire, t’embêter la vie quoi. Et si la Ferrari vous l’achetez cash, donc une Ferrari, je sais pas, ça coûte balles hein une Ferrari ? Ah non, oui ça coûte, tu en as à 150, entre 150 et 200. Après, le truc c’est que, tu vois c’est marrant, c’est un sujet de vidéo que je voulais faire, t’achètes pas, en fait t’achètes pas ces grosses voitures-là enfin cash. Il y en a qui le font, mais c’est débile. Il y a des stratégies financières pour les acheter. Ok. Ça s’achète pas, on va pas, à la fin tu fais un virement au concessionnaire, mais bon. Attends. Dites-nous dans les commentaires si vous voulez savoir comment acheter une Ferrari intelligemment. Nicolas, il s’engage, je m’engage pour lui à ce qu’il réponde dans les commentaires. Non, j’irai pas faire le hemhem dans les commentaires, mais ça s’achète pas, voilà ça s’achète, il y a plusieurs manières d’acheter ces voitures-là et bon bref, on s’égare. On a dit qu’on s’égarait pas. De 2004 à 2006, c’est là où t’as touché ton premier loyer plein qui était de combien ? 620 euros. J’oublierai jamais le montant. De toute façon, le premier que tu soldes, c’est waouh. Mais du coup, c’est pas avec ça que tu peux vivre de l’immobilier, on est d’accord ? 620 euros. Alors encore une fois voilà, je recadre dans le contexte. Je faisais des opérations de marchand en parallèle, donc il y avait deux activités. Après si tu veux, quand tu commences à encaisser 620 euros et que tout l’argent il y a pas une partie qui part à la banque, il y a pas une grosse partie qui part à la banque, tu commences à comprendre que il y a un truc à creuser de ce côté-là. Enfin moi en tout cas, j’ai compris qu’il y avait un truc à creuser de ce côté-là. Donc tu veux dire sur le côté je me désendette ? Ah oui. Ok. Ah oui. Moi, je suis très peu endetté moi, voilà, c’était pas mon karma. Alors, pour monter au parc où je suis monté je me suis endetté. Du coup, c’est ce que je vous expliquais tout à l’heure, je savais que j’allais arriver à une limite. Du coup, ça me convenait pas parce que j’avais pas envie d’arriver à cette limite. Du coup, comme tu l’as dit toi-même, j’ai envie que ça aille vite, je repars en arrière pour aller plus vite derrière. Donc quand on dit repartir en arrière, ben, faire des arbitrages de patrimoine. Là, t’es aussi en train de te poser la question avec ta résidence principale. Ah ben oui. T’as acheté une résidence principale, repartir en location, c’est des questions que tu te poses. Oui, oui. Alors la RP, non c’est compliqué pour moi, j’ai toujours été propriétaire de ma RP. Ok. Là ce qui se passe, c’est que c’est plus qu’un arbitrage parce que j’ai vraiment beaucoup vendu, anormalement vendu. Comme je l’ai dit en rigolant à ma communauté un peu, j’ai vendu mes bijoux de famille, j’ai vendu des immeubles assez rentables quoi voilà que j’aurais pas dû vendre d’ailleurs. Enfin, je vais pas parler comme ça, pour l’instant c’est pas un choix rationnel. C’est si je te pose devant ce que j’ai vendu, tu te dis mais pourquoi t’as, tu te demanderais pourquoi j’ai vendu certains trucs. Maintenant, c’est l’avenir qui va me dire si mon choix est judicieux. Oui c’est clair, il y a une réflexion derrière. Il y a une réflexion derrière, une prise de risque. Il y a des conséquences sur ma RP parce qu’aujourd’hui on est en train de déménager et du coup, ben, il y a une baisse de revenus. Il y a des problématiques qui se posent, qui étaient pas prévues d’ailleurs, tu vois ça c’était pas prévu dans le plan et qui m’obligent à des réflexions, à de nouvelles questions, mais c’est intéressant voilà, c’est comme ça que t’évolues quoi, après c’est en partant dans des délires quoi. Tout ça pour vous dire que, ben, vous le voyez, chacun à son niveau quand on veut faire de l’immobilier, il y a des moments où on doit faire des choix et c’est des choix qui sont pas toujours faciles. Nicolas il vous le dit, il a vendu des immeubles auxquels il tenait, qui étaient très rentables. Là pour sa résidence principale, ben, le budget il est un peu plus bas et il a pas forcément envie de concéder des critères pour sa RP. C’est ça. Donc chacun à notre niveau on fait des choix à un moment donné, mais parce qu’on sait que c’est pour passer un cap. Donc vous aussi à votre échelle vous devez faire parfois des choix pour pouvoir réaliser votre objectif avec l’immobilier. Moi, je pense que pour conclure, pour répondre à la question de cette vidéo, combien faut-il d’immeubles pour vivre de l’immobilier ? premièrement vous devez vous poser la question de combien vous voulez gagner en fonction de votre style de vie. Est-ce que vous voulez la Ferrari ou la Mégane III ? ça c’est à vous de répondre. Deuxièmement, eh ben, il faut choisir une stratégie. Donc il y a eu de l’achat-revente, nous on fait du locatif, chacun, regardez un peu ce qui se fait, en fonction de votre personnalité, de votre affinité. Par exemple Nicolas n’aime pas la location courte durée, eh ben, il en fait pas. Il a testé et puis il l’a arrêtée. Voilà, nous là on va essayer sur notre nouvel immeuble, on va voir est-ce que ça nous plaît, ben, on continuera, si ça nous plaît pas, ben, on fera autre chose. On a déjà l’idée du plan B. Et ensuite, troisièmement, eh ben, il faut tout simplement passer à l’action, acheter votre premier bien, que ce soit un appart, que ce soit un immeuble. Bien sûr, l’immeuble c’est beaucoup mieux. Ah oui. On va pas vous faire les détails, il y a beaucoup d’avantages avec les immeubles. Et puis, ben voilà, c’est comme ça qu’on fait petit à petit pour atteindre votre vie idéale. Alors Nicolas, pour aller plus loin sur tout ces sujets qui nous passionnent à chaque fois, où est-ce qu’on peut te retrouver ? Sur YouTube, même si je fais plus beaucoup de vidéos. Pour l’instant. Pour l’instant oui voilà. Je fais des podcasts maintenant et j’ai un site qui est » c’est encore le plus simple, il y a tout qui est centralisé, voilà. Ça marche. On vous met les liens sous la vidéo pour retrouver Nicolas. Et bien sûr, si vous voulez apprendre à investir dans l’immobilier et plus particulièrement dans les immeubles de rapport, c’est notre stratégie, on vous met un lien juste en dessous également, c’est une formation, c’est offert, et puis on oublie pas, l’aventure continue, à demain. Yes. Bonus Gratuit Guide complet des 101 meilleures villes investir cette année ! Investir dans l’immobilier locatif est un projet idéal pour ceux qui veulent vivre de leurs rentes et devenir le fameux rentier heureux qui est vanté de partout. L’immobilier permet, en effet, de générer un revenu suffisant sur le long terme pour en vivre. Le tout est alors de savoir quelle somme pour devenir rentier ? La rentabilité du placement immobilier dépend du nombre de biens mis en location et du loyer. Pour vivre de ses rentes avec l’investissement immobilier, le rentier doit disposer d’un revenu annuel couramment admis autour de 23 000 € de revenus nets. Les sommes à percevoir dépendent du type de location meublée ou de courte durée. Pour gagner 2000 € net par mois avec l’immobilier et être rentier, il faut encaisser 6 000 € de loyers en moyenne avec la location meublée. En location à l’année, il faut 12 appartements loués à 500€/mois. En location de courte durée, 6 appartements loués 1 000 €/mois. Mais comment faire pour y parvenir ? Après avoir lu cet article, vous allez pouvoir discerner les points focaux pour rentabiliser vos placements immobiliers. Bonus Gratuit Guide complet des 101 meilleures villes investir cette année ! Sommaire - Accès rapideCombien faut il pour devenir rentier ?1/ De quelle somme avez-vous besoin pour vivre ?Combien rapporte un appartement ?Calcul du revenu à partir du rendement locatifCalcul du revenu en cas de crédit immobilierQuelle somme pour vivre comme un rentier ?Les stratégies pour devenir rentier rapidementQuels sont les risques avec l’investissement locatif ?Quelle est la différence entre rentier et propriétaire ?Combien de temps un rentier réemployé peut-il travailler ?Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire de la rente ? Combien faut il pour devenir rentier ? Devenir rentier, c’est vivre de revenus autres que ceux procurés par un travail. Il peut s’agir de revenus issus de la location de biens immobiliers ou d’investissements financiers. Le niveau des revenus nécessaires pour arrêter de travailler dépend du train de vie de chacun. Ainsi, voici les 2 principales choses auxquelles vous devez penser pour savoir si vous pouvez vivre de vos rentes, et à quelle échéance. 1/ De quelle somme avez-vous besoin pour vivre ? Vous devez calculer la somme dont vous avez besoin aujourd’hui pour vivre comme vous l’entendez. Étudiez chaque dépense pour voir si ce poste sera majoré ou supprimé une fois rentier. Anticipez également l’évolution des prix et le quotidien que vous aurez une fois rentier. Pensez à prendre en compte les impôts et taxes, que vous devrez toujours selon vos placements financiers. Préférez une estimation à la hausse pour un calcul plus prudent. 2/ Quel est l’état actuel de votre capital ? Faites-le point sur votre épargne et capital. Combien rapporte un appartement ? L’investissement locatif permet de compléter ses revenus, mais attention de bien prendre en compte tous les frais qui y sont liés. L’objectif de devenir rentier…c’est l’idylle de bien de personnes dans l’ère actuelle. Le tout est de savoir ce que cela implique. Subvenir à ses besoins sans avoir à subir la pression du travail au quotidien est, en effet, plus qu’attrayant. Outre la liberté et l’indépendance financière, l’investissement dans une rente permet d’accroître facilement ses revenus en augmentant les placements ou en utilisant les bénéfices pour combler les déficits financiers durant les périodes critiques. Devenir rentier est un acheminement continuel dont le commencement peut s’induire à tout moment. Par contre, le confort financier est profitable sur le long terme. Pour devenir rentier, il ne suffit pas d’amasser les bénéfices. Il faut avoir l’esprit riche. La base est de savoir placer son investissement et bien gérer ses revenus. Parmi les moyens à votre portée pour gagner des rentes, il y a la mise en location de biens immobiliers. Pour investir dans l’immobilier, il faut tenir compte de plusieurs critères qui vont régir vos possibilités de revenus et donc, la rentabilité de l’investissement La localisation qui influe sur le niveau de fréquentation, mais aussi sur la moyenne de prix à fixer pour le loyer ;Le prix d’acquisition du bien. Il influe, avec le loyer imposé, sur le rendement locatif ;Le nombre de mètres carrésLe type de location courte ou longue durée Calcul du revenu à partir du rendement locatif Le rendement locatif est la base pour connaître combien votre appartement peut-il vous rapporter. D’un point de vue général, la rentabilité d’un investissement locatif fluctue entre 2 à 10 %. Si vous achetez donc un logement à 250 000 euros, vous pourrez rapporter 5 000 à 25 000 euros par an. Toutefois, ces calculs se basent sur la rentabilité brute. Cet indicateur, le rendement locatif, vous permet d’évaluer un immeuble par rapport à un autre. Pour avoir un réel aperçu des revenus à pourvoir, il est nécessaire d’inclure les charges diverses. Elles font référence à la taxe foncière, les charges non récupérables, mais aussi les frais de gestion si nécessaire. Voici donc, de manière brève, l’investissement typique en quelques chiffres clé Pour une rentabilité de 10 %, vous pourrez donc avoir des recettes estimées à 2083 euros par mois. En ce qui concerne les charges, on aura Taxe foncière 2 250 euros par an soit 188 euros par mois. Dans le cas d’un meublé, il faudra tenir compte de la taxe d’habitation. Assurance PNO 40 euros par mois Dans ce cas, nous allons considérer une gestion directe de la location et une absence de vacance locative pour simplifier les calculs. Les dépenses allouées aux réparations sont aussi nulles. Le revenu que la location vous rapporte s’établit donc à 2 083 – 188 – 40 = 1855 euros en autofinancement. Calcul du revenu en cas de crédit immobilier Le placement dans l’immobilier locatif peut être financé par un crédit bancaire. Vous avez donc le choix de faire un apport personnel pour réduire la somme à emprunter. Dans le cas d’un prêt sans apport, les chiffres se présentent comme suit Avec un crédit sur 25 ans et un financement de 110 %, la somme à rembourser par mois s’établit à 1220 euros. Il faudra donc déduire cette somme du revenu trouvé ci-dessous. Ainsi, le revenu net sera de 1855 – 1220 = 635 euros par mois. Il est nécessaire de préciser que la date d’échéance du crédit influera beaucoup sur le revenu à percevoir. Plus elle est écourtée, plus le solde de trésorerie sera en déclin. Quelle somme pour vivre comme un rentier ? Acheter pour louer implique tout d’abord de bien connaître la ville sur laquelle on jette son dévolu, de se renseigner sur le quartier et sur les niveaux de loyer pratiqués. Pour devenir rentier avec l’immobilier, le plus important est de se fixer un objectif de revenu. Cela vous permettra d’avoir plus de repères pour solidifier vos plans d’investissement. Par rapport à cela, vous établissez, en fonction de vos dépenses mensuelles, la somme minimale que vous devez percevoir afin de subvenir à vos besoins. Aussi, il faut se garder une marge large pour anticiper les imprévus. Une fois que vous aurez défini la somme mensuelle à détenir, vous serez à même de connaître combien d’appartements vous devez absolument acquérir pour y arriver. Si, pour devenir rentier, vous avez besoin de 23 000 euros par an, il est donc nécessaire d’avoir 2000 euros par mois en trésorerie. Pour cela, il faudrait considérer le type de location et la durée d’occupation moyenne de l’appartement. Il faut également savoir que cette somme n’est pas directement perçue à partir des loyers puisque les différentes charges sont encore déduites du cash-flow, en cas de crédit bancaire. Ainsi, on envisagera un total de loyer avoisinant les 6000 euros pour pouvoir atteindre l’objectif des 2000 euros mensuels. Pour un appartement rapportant environ 500 euros par mois, il est nécessaire de faire un placement sur au moins 12 appartements. S’il s’agit de location saisonnière, on pourra escompter un loyer de 1000 euros environ, la mensualité. Dans ce cas, il est nécessaire de détenir à son actif, 6 appartements. Les stratégies pour devenir rentier rapidement Pour commencer un investissement dans une location saisonnière ou de longue durée, il est important de miser sur un appartement rentable. Bien qu’il soit de petite superficie, il pourra soutenir l’objectif de se constituer un patrimoine durable et surtout diversifié. Pour ce faire, le prêt immobilier est vivement recommandé. Les taux sont avantageux. Vous pourrez également bénéficier de l’effet de levier de crédit. Ce dernier vous permettra d’obtenir des gains sans dépenser. Quoi qu’il en soit, l’investissement se fera en fonction de votre profil financier. D’un point de vue stratégique, les appartements de petites surfaces sont plus rentables. En effet, ils sont plus plébiscités par les locataires. C’est surtout le cas dans les grandes villes qui accueillent chaque année des étudiants. Toutefois, vous devez faire en sorte que les loyers perçus de l’appartement puissent couvrir tous les frais d’investissement. Dès lors que votre situation financière se stabilisera, vous pourriez reconquérir le marché immobilier pour multiplier vos placements. À cet effet, il est important que chacun de vos investissements puisse s’autofinancer. Cela vous permettra d’avoir une trésorerie ascendante et de protéger votre capital sur le long terme. C’est ainsi que vous pourriez atteindre votre objectif de devenir rentier. Quels sont les risques avec l’investissement locatif ? Bien que l’immobilier puisse constituer un placement intéressant, il n’est pas sans risque. Comme tout investissement, votre capital n’est pas à l’abri. Néanmoins, il possible de réduire ces risques et concrétiser vos aspirations à devenir rentier. Les loyers impayés Même avec une stratégie de placement bien établie et un logement rentable, le cas des loyers impayés peut toujours survenir. Il commence par un retard de paiement avant que les impayés ne s’accumulent. Par conséquent, vous serez contraint de payer vous-même vos charges. Afin de pallier ce désagrément, il faut considérer le revenu du locataire potentiel avant la signature du contrat. Il est aussi possible de souscrire à une assurance ou de prendre un garant solvable. Tout simplement, vous pouvez aussi mettre fin à la location dès que la situation se dégrade. Un logement qui se dégrade Il arrive parfois que votre appartement se trouve dans un piteux état après le départ des locataires. Cela va occasionner des frais supplémentaires dans vos charges, même si dans l’idéal, c’est le locataire qui doit régler la note. Pour solutionner ce problème, l’assurance et le garant sont toujours de rigueur. Les vacances locatives Pour que vous puissiez devenir rentier plus rapidement, le mieux serait que votre appartement soit occupé de manière permanente. Dans le cas contraire, vous causez un manque à gagner qui retardera la réalisation de vos objectifs c’est la totalité de la rentabilité de votre bien qui s’en trouvera contrainte. Pour éviter d’élargir les périodes de non-occupation, il faudrait anticiper le départ d’un locataire pour en chercher un autre, avant l’échéance du préavis. Aussi, vous pourrez limiter les vacances locatives en misant sur l’entretien régulier de vos appartements. Vous avez aussi intérêt à fixer un loyer raisonnable pour que votre bien soit plus attractif. Il n’y a pas de somme définie pour que vous puissiez devenir rentier. Vous devez essentiellement prendre en compte de vos besoins financiers pour définir vos objectifs de revenus. Ainsi, vous aurez plus de visibilité sur le nombre d’appartements à détenir. Bonus Gratuit Guide complet des 101 meilleures villes investir cette année ! J’espère que vous appréciez la lecture de cet article. Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ? Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ? Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ? J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite. Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence Qu’en pensez vous ? Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous Quelle est la différence entre rentier et propriétaire ? Le propriétaire de la rente est la personne qui paie la prime initiale à la compagnie d’assurance et qui a le pouvoir d’effectuer des retraits, de changer les bénéficiaires nommés dans le contrat et de mettre fin à la rente. Le rentier est la personne dont la vie détermine les versements de la aller plus loin cliquez ici maintenant Combien de temps un rentier réemployé peut-il travailler ? Si vous travaillez comme rentier réemployé à temps plein et de façon continue pendant au moins un an, vous pouvez avoir droit à une rente complémentaire. Si vous travaillez à temps partiel, vous devez travailler pendant une période proportionnellement plus longue pour obtenir une rente aller plus loin cliquez ici maintenant Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire de la rente ? Après le décès du propriétaire d’une rente, les rentes peuvent être laissées à un bénéficiaire choisi par le propriétaire. … Après le décès d’un rentier, les compagnies d’assurance distribuent les paiements restants aux bénéficiaires sous la forme d’un montant forfaitaire ou d’un flux de aller plus loin cliquez ici maintenant Pierre Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire INA ENSA A, et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé... Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire ! Devenir rentier de l’immobilier, ça vous tente ? Ou alors peut-être que vous voulez simplement un complément de revenus ? Dans tous les cas, il faut s’informer et se former. Aujourd’hui, je vais vous parler d’un ami blogueur, Paul Sarazin, qui propose une formation sur l’investissement immobilier locatif. En gros, il vous explique pas à pas comment vous pouvez devenir rentier grâce à l’immobilier, et comment éviter les pièges ! Vous pourrez faire un investissement locatif sans apport, c’est-à-dire même si vous n’avez pas d’argent de côté ou que vous croyez ne pas être assez riche pour cela ! C’est quoi l’arnaque ? On se dit parfois “si c’est aussi facile, pourquoi tout le monde ne le fait pas ?”. S’il y a bien une chose que mon expérience de Radin Malin m’a apprise, c’est que les gens ne se bougent pas assez. Ne sous-estimez pas la flemme des gens et la résistance au changement ! Beaucoup de monde pourrait s’y mettre, mais très peu le font. C’est aussi simple que ça. Dans sa formation, Paul vous explique pas à pas comment faire de l’investissement locatif sans apport et ainsi devenir rentier immobilier. Tu mens, Marc ! Pourquoi je m’avance ? Qu’est-ce que j’y connais, moi, Radin Malin ? Eh bien, figurez-vous que j’ai moi-même suivi ce type de formations et j’ai investi dans l’immobilier sans apport ! A 27 ans, avec mon seul salaire de 1800€, célibataire et locataire de ma résidence principale, j’ai pu acheter tenez-vous bien Un parking à Paris, acheté 11 000 € et loué 80 € par mois Un studio à Toulouse, acheté 55 000 € et loué 450 € par mois Et enfin, un deuxième studio à Toulouse, acheté 45 000 € et loué 400 € mois Tout ceci SANS APPORT, j’insiste bien ! J’avais une capacité d’endettement de l’ordre de 100 000 € au total. Pas d’argent ? Pas de problème ! Vous pouvez acheter un appartement même si vous n’avez pas d’argent de côté ou que vous êtes au SMIC ! C’est ce que détaille Paul dans sa formation. Si vous avez juste un SMIC, vous pourrez peut-être quand même viser un studio dans une petite ville, on en trouve à 20 000 € voire parfois moins. Il n’est pas impossible de décrocher un crédit, surtout si vous passez par un courtier il vous fera économiser plus que le montant de ses honoraires. Il faudrait vraiment que vous soyez ultra endettée pour ne pas pouvoir investir. Et si tel est le cas, lisez d’abord mon article sur comment se sortir durablement des difficultés financières. Chaque chose en sont temps, patience et persévérance ! Ah, et dernière chose Paul vous explique comment vous pouvez avoir un loyer plus élevé que le montant de vos mensualités de crédit. Car oui, c’est possible ! Ainsi, vous pourrez gagner de l’argent chaque mois dès le début de votre investissement, et non une fois l’appartement remboursé 25 ans plus tard à la fin du prêt. La vie, c’est maintenant, pas dans 25 ans 😛 Maintenant que nous avons vu tout ceci, je vous propose de lire les quelques questions que j’ai adressées à Paul pour qu’il nous explique mieux en quoi consiste sa formation • En quoi consiste ta méthode ? La méthode est destinée à investir dans l’immobilier. Mais pas de n’importe quelle manière. L’objectif est de ne s’engager que sur des opérations permettant de s’enrichir dès que le 1er locataire rentre dans ton bien. Il s’agit d’identifier les opérations qui ont le potentiel pour générer du cashflow c’est à dire que tes revenus immobiliers sont supérieurs aux charges, impôts compris. Ce sont ces opérations qui sont les plus compliquées à mettre en place. A 99 %, les agents immobiliers vont te diriger vers des rentabilités moyennes de 5 %. Ici, on passe allègrement les 10 %. Mais, comme je ne trouve pas que le calcul de rentabilité soit très parlant, je préfère parler de cashflow. Important Le cashflow est ce qu’il vous reste sur vos loyers une fois toutes les charges payées. Par exemple je simplifie mais en gros c’est ça Je loue mon bien 500€ par mois Je rembourse 300€ de crédit J’ai 50€ de charges J’ai 50€ d’impôts 500 – 300 – 50 – 50 = 100€ Il me reste 100€ par mois d’excédent qui va dans ma poche. C’est le cashflow. Attention, car si vous calculez mal votre coup, le cashflow peut être négatif ! Imaginons qu’au lieu d’un excédent de 100€, il me reste un trou dans le budget de -100€ chaque mois. Je suis obligé de sortir de l’argent de ma poche tous les mois pour payer les charges, puisque le loyer ne paye pas tout. La prochaine fois que je me pointe à la banque pour faire un emprunt pour un investissement immobilier locatif, on va me prêter moins d’argent puisque je gagnerai 100€ de moins par mois. Me voilà bien piégé 😮 Vous l’aurez donc compris le cashflow doit obligatoirement être positif, sinon vous vous y prenez mal ! Cette notion est capitale pour l’investissement immobilier locatif, j’insiste ! La méthode [de Paul] consiste à prendre l’investisseur par la main » et à le faire cheminer depuis les meilleures méthodes pour identifier les perles du marché, comment les valoriser et les négocier. Puis, il y a plusieurs modules sur les meilleurs montages financiers les stratégies fiscales à mettre en place la gestion tous les outils pour gérer et mettre tout ça en place Cette méthode est celle que j’utilise personnellement depuis plusieurs années avec succès. • De quoi se compose-t-elle ? PDF, coaching en ligne, séminaires, vidéos ? Le Pack – c’est le nom de cette méthode – est composé de 25 heures de formation vidéo. Les modules sont également accessibles en format audio. Je fournis en plus les supports papier de la formation avec plein d’autres bonus. Il y a également deux gros plus qui sont offerts Le premier est un support e-mail illimité les personnes peuvent m’interroger autant qu’elles le souhaitent et je réponds généralement dans un délai court 24h. Le second donne accès à un groupe privé d’investisseurs pour échanger et partager les expériences et s’améliorer. Je sais que lorsqu’on investit, surtout au début, on se pose tout un tas de questions. C’est pourquoi j’ai mis en place cette communauté d’investisseurs. Cela permet de se sentir entouré et encouragé. Voici à quoi ressemble la formation Le Pack de Paul SARAZIN. 25h de vidéos, des supports écrits et une communauté pour vous aider. Avec ça, vous êtes prête à vous enrichir avec l’immobilier ! • Puis-je investir en immobilier même si j’ai un bas salaire ou que n’ai pas d’argent de côté ? Ha ça c’est une question que l’on me pose régulièrement ! En fait, je ne suis pas là pour vendre du rêve ». Car, à un moment ou un autre, c’est le banquier ou le courtier qui vous dira OK ou Stop. Donc, si une personne souhaite investir alors qu’elle a peu de revenus et des incidents bancaires en série, je commence par lui dire de mettre de l’ordre dans ses finances. Investir dans l’immobilier n’est pas fait pour aggraver une situation financière mais bien pour l’améliorer. Toutefois, ce n’est pas parce que l’on a un petit salaire que l’on ne peut pas investir. Avec un salaire régulier et un peu d’épargne, c’est parfaitement possible de se positionner sur de petites opérations rentables autour de 30 000 € [note de Marc c’est bien ce que je disais plus haut ;-]. Et même quand on n’a pas ou peu d’épargne, on peut commencer par la faire grossir là aussi grâce à l’immobilier, en particulier grâce à des opérations d’achat – revente. C’est d’ailleurs un des autres modules de la formation. • Je suis salarié à plein-temps, aurai-je le temps de m’occuper de tout ça ? Hé bien tu auras le choix soit tu gères toi-même et maximises ton cashflow soit tu sous-traites et tu en perds un peu. Cela dépend aussi du mode de location que tu choisis. Pour de la location nue traditionnelle, tu peux parfaitement gérer ça en plus de ton travail à temps plein car il y a peu de turnover au niveau des locataires. En revanche, si tu fais de la location courte durée, genre Airbnb, tu risques de galérer. Ceci dit, comme il s’agit d’un mode de location plus rentable, cela vaut le coup de déléguer à une conciergerie. • Quels résultats puis-je espérer et au bout de combien de temps ? Comme je te l’ai dit, pour moi le résultat doit être de gagner de l’argent dès le 1er mois de mise en location. Après, tout dépend encore une fois de ta stratégie mais surtout de l’objectif que tu poursuis. Si tu veux quitter ton job grâce à tes revenus immobiliers, c’est possible mais il faut cravacher et opter pour de la location courte durée ou de la colocation par exemple. Dans ce cas, tu peux générer entre 300 € et 500 € par mois et par lot. Si tu achètes 3 ou 4 logements, tu te retrouves alors indépendant financièrement. Si l’immobilier est plutôt un complément de revenu, tu peux investir davantage en bon père de famille », à savoir un bien patrimonial, situé en centre ville et loué en location nue – comme ça la gestion est tranquille. Sur le long terme, il ne faut pas oublier que, en plus de ce que tu gagnes chaque mois, tu te constitues un patrimoine qui, un jour, génèrera des loyers pleins. Et ce patrimoine pourra ensuite profiter à tes enfants ou à tes proches. • Tu peux me donner des exemples de ce qu’ont pu faire tes anciens élèves ? Bien sûr. Je peux te parler de Gaby qui a investi avec son épouse dans un studio en Seine-et-Marne et qui génère un peu de cashflow dès sa 1ère opération. Il y aussi Nathalie qui a réalisé un investissement avec son mari près d’Evry. Ils ont mis la main sur un studio qui génère environ 100 € de cashflow chaque mois. Ou encore Thibault, investisseur sur Lyon, qui était en cashflow négatif sur un appartement. Après ma formation, il a redressé la barre et génère aujourd’hui 380 € ! • Quelles sont les particularités de ta formation qu’on ne retrouve pas ailleurs ? Pour répondre à cette question, il va falloir que je mette ma modestie de côté 🙂 ! Sincèrement, je sais ce qui est proposé sur le net en terme de formation sur l’investissement immobilier. Et surtout je connais les prix… Il n’y pas de formation plus complète que la mienne, c’est aussi simple que ça. L’achat-revente par exemple est très très peu évoqué dans ces formations. Alors que cela peut te rapporter plusieurs milliers d’euros en quelques mois. Et niveau prix, je pense m’être fait quelques ennemis parce que la plupart de ce que je vois tourne entre 1 000 et 2 000€… • Es-tu toi-même devenu rentier immobilier ? En combien de temps ? Rentier, je ne sais pas trop ce que cela veut dire, en fait. A partir de quel revenu est-on considéré comme rentier ? Chaque individu va t’apporter une réponse différente. Aujourd’hui, je gagne un peu plus de 2 000 € de revenus nets par mois grâce à mes investissements dans la pierre. Alors oui, je pourrais m’arrêter de travailler. Mais, d’une part, mes objectifs sont plus élevés, d’autre part j’aime mon travail donc je ne me suis pas fait une idée fixe de quitter mon job. En combien de temps ? Perso, j’ai commencé à investir il y a un peu plus de 5 ans. Je pourrais gagner plus avec mes investissements mais, comme je le dis toujours, à chacun de définir ses objectifs puis sa stratégie. Personnellement, je suis plutôt positionné sur des biens patrimoniaux, bien situés et qui vont prendre de la valeur avec le temps. Je m’y serais sans doute prix un peu différemment si quitter mon boulot avait été une question de vie ou de mort » 🙂 ! • Peut-on investir de manière rentable à la campagne aussi bien que dans des grandes villes ? Bien sûr ! La campagne est parfois même plus rentable que la ville. Mais il y a un facteur d’indécision la demande locative. Il faut vérifier qu’elle existe. Et pour cela il existe différentes méthodes dont je parle longuement dans Le Pack. Il faut également vérifier le dynamisme démographique, économique, les infrastructures, la présence d’écoles et de commerces… Personnellement, j’ai un petit immeuble situé dans une village de 700 habitants et c’est une très bonne opération j’ai investi 70 000 € et gagne tous les mois environ 200 €. En revanche, il ne faut pas trop compter faire de plus-value à la revente. Du moins, la plus-value sera sans doute moins importante qu’en centre ville. Conclusion Trop souvent, je vois des gens qui essayent de grapiller quelques euros avec des bons de réduction, des sondages rémunérés, en sortant moins, ou en se serrant la ceinture de manière générale. D’autres espèrent devenir riche en jouant au loto, sans vraiment réaliser qu’ils ont plus de chances de croiser Pascal Obispo mangeant une glace à la fraise pile au moment où il se fait renverser par un scooter gris sérieusement, je suis sûr que les chances de gagner au loto sont similaires tellement qu’elles sont fines. Mais je m’égare L’investissement immobilier peut paraître rébarbatif et compliqué, je vous le concède. Pourtant, c’est l’un des seuls moyens vraiment efficaces de se constituer un complément de revenus, et que tout le monde a à sa disposition. Avec l’immobilier et en suivant religieusement la méthode de Paul, vous avez une réelle chance de vous constituer un revenu passif d’ici quelques années. Je le sais, je l’ai fait. Il est loin derrière moi, le temps où j’allais tous les matins travailler dans un boulot qui ne me plaisait pas. Ça m’a pris environ 5 ans à mettre en place, mais maintenant je vis de l’immobilier et de mon blog. C’est possible, mais cela demande de s’y mettre, c’est tout. Allez sur Serial Investisseur et apprenez à vous enrichir avec l’immobilier ! Eteignez donc la télé et profitez formez-vous facilement à l’immobilier avec la formation de Paul. Il y a 20 ans, sans internet, c’était beaucoup plus difficile, alors saisissez votre chance ! C’est l’astuce ultime de Radin Malin pour devenir riche. Marc Moi c’est Marc MAZIERE, auteur de Radin Malin Blog depuis 2015, expert en astuces pour faire des économies au quotidien et maîtriser mon budget. Ex-étudiant à la dèche, j’ai toujours aimé tester des techniques originales pour gagner ou économiser quelques euros par-ci par-là. Sur vous trouverez des astuces insolites, des idées pour dépenser moins, des bons plans pour manger pas cher, voyager pas cher, économiser de l’argent au supermarché, sur votre voiture mais aussi sur vos frais mensuels et vos diverses factures. Bref, je répertorie toutes les astuces pour mieux gérer votre budget de manière générale ! Une fois vos finances assainies, je parle également d’investissement bourse, immobilier ainsi que des moyens d’atteindre l’indépendance financière et de se constituer des revenus passifs. Tout un programme 🙂 Partagez-moi vos astuces en commentaires ! Bien souvent, une grande réactivité est nécessaire pour profiter des bonnes affaires qui se présentent. Pour aider à la décision, il est important de savoir évaluer très vite la rentabilité de l’investissement peut-être à venir. Surtout ne pas se fier aux annonces du type bonne rentabilité locative», on n’a pas tous la même compréhension de bonne »… On peut commencer par estimer le rendement locatif » dont on peut lire le calcul classique un peu partout somme des loyers sur l’année divisé par le coût de l’acquisition x 100. On obtient un certain pourcentage de rendement brut, reste à savoir comment l’interpréter on entend dire ne pas viser moins de 7% dans l’ancien, 5% dans le neuf » … encore faut il être sûr de savoir ce que l’on met dans le coût de l’ acquisition avec ou sans les frais de notaire, les travaux, les frais bancaires, etc… Subscribe Gain access to all our Premium contents. More than 100+ articles. Acheter l'article Déverrouillez cet article et obtenez un accès permanent pour le lire.

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